Все статьи +7 (922) 009-77-22

Спор с управляющей компанией: перерасчёт за ЖКУ и ущерб от залива

Попова Юлия ВладимировнаРуководитель, ведущий юрист центра «ЮНА» · юридический стаж с 1996 года
≈ 17 мин

Третью неделю чуть тёплые батареи, из крана идёт ржавая вода или соседи сверху залили комнату, а управляющая компания молчит?

Закон считает такие услуги некачественными и прямо разрешает снизить плату. А за испорченное имущество платит тот, чья труба прорвалась.

За что можно требовать деньги с управляющей компании?

Оснований четыре, и работают они по-разному — первое на слуху, а деньги чаще лежат в остальных трёх.

  1. Услуга некачественная или её не было. Холодная батарея, еле тёплая вода, перебои со светом. Плату за такой период снижают.
  2. Вас не было дома. За период отсутствия часть услуг пересчитывают по заявлению.
  3. В счёте ошибка не в вашу пользу. Тогда полагается ещё и штраф — половина суммы завышения.
  4. Испорчено имущество. Залив, прорыв стояка, упавшая с крыши наледь. Ущерб возмещают в полном объёме.

Отвечает по всем четырём тот, кто управляет домом: часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса возлагает на управляющую организацию и содержание общего имущества, и качество коммунальных услуг. Товарищество собственников жилья и жилищный кооператив отвечают перед вами так же, как управляющая компания. А вот при прямых договорах адресат меняется: если собрание собственников решило платить ресурсоснабжающей организации напрямую, за качество воды и тепла отвечает она, а за управляющей компанией остаётся общее имущество. Посмотрите по квитанции, кому вы платите: туда и адресуйте претензию.

Что закон считает некачественной услугой?

Искать нормативы в договоре бесполезно — они записаны в приложении № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства от 6 мая 2011 года № 354). Для каждой услуги там две цифры: сколько нарушение допустимо и на сколько снижается плата, если норму превысили. В самих Правилах управляющую компанию называют исполнителем — это слово встретится дальше в цитатах.

УслугаНорматив: что закон считает допустимымСнижение платы
Холодная вода8 часов суммарно в месяц, 4 часа единовременно0,15 % за каждый час сверх нормы
Горячая вода8 часов суммарно в месяц, 4 часа единовременно, при аварии на тупиковой магистрали 24 часа0,15 % за каждый час сверх нормы
Температура горячей водыНиже норматива не больше чем на 5 °C ночью и на 3 °C днём0,1 % за каждый час за каждые 3 °C сверх этого допуска
Отопление24 часа суммарно в месяц. Разово: 16 часов, если в квартире от +12 до +18 °C; 8 часов при +10…+12 °C; 4 часа при +8…+10 °C0,15 % за каждый час сверх нормы
Температура в квартиреНе ниже +18 °C, в угловых комнатах +20 °C0,15 % за каждый час за каждый градус ниже этого
Вывоз мусора72 часа суммарно в месяц3,3 % за каждые полные 24 часа сверх нормы

Где чисел два, они работают вместе, и нарушением считается превышение любого из них. Восемь часов — общий запас на весь месяц, четыре часа — предел для одного отключения. Воду отключили один раз на шесть часов: месячный запас не выбран, но разовый предел превышен, и перерасчёт полагается. Три отключения по три часа: каждое в пределах нормы, а вместе девять часов за месяц — снова нарушение. У мусора единица счёта другая, сутки: 3,3 процента набегают за каждые полные сутки сверх нормы, неполные не в счёт.

В двух температурных строках число означает другое — это граница, ниже которой опускаться нельзя. Градусы для снижения платы отсчитывают не от норматива, а от границы допуска: ночью сверх 5 °C, днём сверх 3 °C. Вода днём недогрета на 10 °C: три допустимых градуса вычитаем, остаётся семь, это два полных интервала по 3 °C — минус 0,2 процента за каждый час. Проценты считают от платы за саму эту услугу за месяц, а не от всей квитанции.

Про отопление есть отдельная норма, из-за которой чаще всего и спорят. Ночью, с 0:00 до 5:00, температура может опуститься не более чем на 3 °C. Днём снижение не допускается вовсе. А разовый предел из таблицы тем короче, чем сильнее выстыла квартира: чем холоднее в комнате, тем быстрее отключение становится нарушением.

Для горячей воды важен способ замера: сразу горячей она из крана не идёт, поэтому перед замером воду сливают — пока температура не перестанет расти, но не дольше трёх минут. Недолитая вода покажет холоднее, и на этом управляющая компания замер оспорит. Если из крана идёт вода холоднее 40 °C, за все такие часы её считают по тарифу холодной — для еле тёплой воды это выгоднее процентов за недогрев (пункт 5 того же приложения).

Ежегодные летние отключения горячей воды под эти нормативы не подпадают: для них своя продолжительность по санитарным правилам.

Как зафиксировать нарушение: звонок, проверка, акт

Порядок описан в пунктах 105-109 тех же Правил и состоит из трёх шагов. Пройти стоит все, иначе управляющая компания ответит, что нарушение не зафиксировано.

  1. Сообщите в аварийно-диспетчерскую службу — письменно или устно, в том числе по телефону. Обращение обязаны зарегистрировать.
  2. Дождитесь проверки. Известны диспетчеру причины — он сообщает их немедленно; неизвестны — обязан согласовать с вами дату и время проверки.
  3. Получите акт проверки. В нём указывают дату и время, выявленные нарушения, чем их измеряли и когда нарушение началось. Один экземпляр отдают вам.

Сотрудник аварийной службы обязан назвать своё имя, номер, под которым зарегистрировано обращение, и время регистрации. Запишите всё это сразу: по пункту 111 Правил период нарушения считается в том числе с даты и времени вашего сообщения, и эта точка отсчёта — единственная, которая целиком в ваших руках.

Если кто-то из участников проверки от подписи уклоняется, акт подписывают остальные и не менее двух незаинтересованных лиц — тех, кому исход спора ничего не даёт. Надёжнее звать знакомых, коллег или соседей из другого подъезда; домочадцы не годятся.

Акта нет — это ещё не проигрыш

Самая частая история: на звонки не приезжают, акт не составляют, а через месяц присылают ответ, что факт нарушения не зафиксирован. Такой ответ спор не закрывает. Верховный Суд в пункте 22 постановления Пленума от 27 июня 2017 года № 22 указал, что факт неоказания услуги может подтверждаться «не только составленными исполнителем коммунальных услуг актом», но и любыми другими средствами доказывания — показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта.

То есть годятся показания соседей, фотографии термометра с датой, видеозапись, детализация звонков в аварийную службу.

Акт можно составить и самому: если проверку не провели в срок или уведомить компанию не удалось, вы вправе оформить его без неё. Подписи ставят не меньше двух жильцов и председатель совета дома. Такой акт задаёт дату начала нарушения не хуже акта управляющей компании — пункт 110(1) и подпункт «г» пункта 111 Правил.

Освободиться от ответственности компания может, только доказав непреодолимую силу. Нехватка людей и «сложная ситуация в городе» к ней не относятся.

На сколько снизят плату?

Берут плату за услугу за месяц и умножают на долю времени, когда услуга была некачественной; полученную сумму вычитают (пункты 98 и 101 Правил) — вплоть до полного освобождения от оплаты этой услуги. Цифры из таблицы выглядят маленькими, но считаются за каждый час. В неделе 168 часов, восемь из них закон разрешает, остаётся 160 часов сверх норматива — это минус 24 процента от платы за эту услугу. До нуля плата дойдёт примерно на 28-е сутки без воды.

По пункту 150 Правил перерасчёт — обязанность управляющей компании, отдельное заявление писать необязательно. Но на практике без письменного требования никто ничего не пересчитывает.

Перерасчёт за время, когда вас не было дома

Это отдельный порядок (раздел VIII Правил № 354), и работает он не для всех: перерасчёт делают, если вас не было более 5 полных календарных дней подряд и в квартире нет прибора учёта, причём невозможность его поставить подтверждена актом обследования. Отопление, электроснабжение и газ на отопление не пересчитывают никогда.

Срок жёсткий: заявление подают либо до отъезда, либо не позднее 30 дней после возвращения, с билетами, командировочными или справкой из санатория. Пропустили 30 дней по уважительной причине — Пленум № 22 в пункте 37 прямо называет тяжёлую болезнь и другие не зависящие от человека обстоятельства.

Штраф 50 процентов за неправильный счёт

Если управляющая компания нарушила порядок расчёта и начислила больше положенного, она обязана заплатить половину величины превышения: часть 6 статьи 157 Жилищного кодекса для коммунальных услуг и часть 11 статьи 156 для платы за содержание.

Сроки отсчитываются от вашего письменного заявления о выплате штрафа. Проверить расчёт и решить, выплатить или отказать, компания обязана не позднее 30 календарных дней со дня получения заявления; если нарушение подтвердилось, штраф зачтут не позднее двух месяцев. Деньгами на руки его не выдают: засчитывают снижением платы, а при подтверждённом судом долге — снижением долга.

Ловушек две. Штраф не платят, если ошибку устранили до вашего обращения или до оплаты, — заметили завышение, пишите заявление сразу. И штрафа не будет, если завышение вышло по вашей вине: не передали показания счётчика или передали неверные. Заявление нужно подать письменно, устная жалоба диспетчеру штраф не включает.

Где проходит граница ответственности при заливе?

Всё зависит от того, где случился прорыв. Граница проходит по первому отключающему устройству на трубе: до него всё общее и отвечает управляющая компания, дальше начинается ваше (пункты 5 и 6 Правил содержания общего имущества, постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491).

Что течётОбщее имущество, отвечает управляющая компанияВаше имущество, отвечаете вы
Вода и отоплениестояки и ответвления от них до первого отключающего устройства, сами эти устройства, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводкитрубы разводки по квартире, гибкая подводка, смеситель, стиральная машина
Канализациястояки и ответвления до первых стыковых соединенийсантехника в квартире, включая бачок унитаза

Границу проще искать глазами. Стояк — вертикальная труба через все этажи; от него к вам отходит труба с вентилем, тем самым, которым перекрывают воду во всей квартире. Вентиль и всё до него общее, всё после него ваше. У канализации граница там, где ваша труба входит в общий стояк. Радиаторы отопления пункт 6 Правил относит к общему имуществу — эту формулировку проверяли в Верховном Суде, и она устояла (решение от 22 сентября 2009 года № ГКПИ09-725).

Вред имуществу от нарушения качества коммунальных услуг управляющая компания возмещает в полном объёме независимо от вины (пункт 151 Правил № 354): ссылка на изношенные трубы или на подрядчика её не спасёт. Но правило работает там, где вред причинила сама коммунальная услуга — прорвало общий стояк, пошла ржавая вода. Залили соседи из своей квартиры — отвечают они, и требование надо предъявлять им.

Срок на акт о заливе самый жёсткий во всей теме: по пункту 152 Правил компания составляет и подписывает его не позднее 12 часов с момента вашего обращения в аварийно-диспетчерскую службу. Поэтому звоните сразу, не откладывая на утро, — отсчёт идёт от звонка. Если подписать акт вы не можете, его подписывает компания и двое незаинтересованных лиц; экземпляров два, один ваш. Прежде чем подписывать, проверьте три вещи: причина залива названа конкретно (слова «протечка» мало), перечислено всё повреждённое — потолок, обои, мебель, техника, вещи, и дата со временем совпадают с реальностью. Не согласны с формулировками — пишите возражения прямо в акте перед подписью.

Претензия и жалобы

Без письменной претензии спор почти всегда буксует: компания отвечает, что к ней никто не обращался, и суд не видит отказа выполнить требование добровольно. Утверждённого образца нет, пишите в свободной форме, но четыре пункта обязательны:

  • что случилось, с датами и временем
  • на какую норму вы ссылаетесь
  • чего именно требуете: перерасчёт, штраф, возмещение ущерба
  • срок и способ ответа

Отправить можно почтой, по электронной почте, через ГИС ЖКХ (государственный сайт, где у каждого дома есть своя страница), отнести лично или высказать устно на приёме. Ответ обязаны направить по тому же каналу, по которому пришло обращение. Срок — не более 10 рабочих дней со дня получения (пункт 36 Правил осуществления деятельности по управлению домами). Но если вы требуете перерасчёта, работает другой срок: перерасчёт и есть уменьшение цены за услугу, а на такие требования статья 31 Закона о защите прав потребителей даёт 10 календарных дней. Отправляйте так, чтобы осталось подтверждение: заказное письмо с описью, отметка о приёме на втором экземпляре, скриншот отправки через ГИС ЖКХ.

Параллельно работает жилищный надзор. Жалоба в государственную жилищную инспекцию даёт сразу два результата: инспекция может выдать компании предписание, а её акт проверки становится доказательством в суде. Но ни инспекция, ни ГИС ЖКХ суд не заменяют: оштрафовать компанию инспекция может, а перерасчёт и ущерб вам не взыщет.

Почему в суд выгодно идти как потребитель?

Отношения по коммунальным услугам подпадают под Закон о защите прав потребителей — Пленум № 22 сказал это прямо в пункте 3. Преимуществ четыре.

Штраф половина от присуждённого. По пункту 6 статьи 13 Закона суд взыскивает с компании пятьдесят процентов от суммы, присуждённой в вашу пользу, — за то, что требования не удовлетворили добровольно. Это не тот штраф, что за завышенный счёт: тот считают от суммы завышения и засчитывают снижением платы, а этот — от всего, что присудил суд.

Моральный вред. Пункт 155 Правил № 354 прямо разрешает суду взыскать компенсацию за физические или нравственные страдания.

Без государственной пошлины, пока цена иска не превышает миллион рублей (пункт 3 статьи 17 Закона и пункт 2 статьи 333.36 Налогового кодекса). Цена иска — сумма денежных требований: перерасчёт плюс ущерб; моральный вред и штраф в неё не входят. Дороже миллиона — освобождение не пропадает совсем: пошлину считают по шкале со всей суммы и уменьшают на 25 000 рублей.

Суд рядом с домом. Иск подают по месту жительства или пребывания, ехать по адресу компании не нужно (часть 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса). До 100 000 рублей дело ведёт мировой судья, выше — районный суд.

Если решение суда не устроит, на апелляционную жалобу есть месяц.

С чего начать?

С двух шагов: зафиксируйте нарушение и посчитайте, сколько вам должны. Пока нарушение не зафиксировано и сумма не посчитана, требовать нечего.

  1. Позвоните в аварийно-диспетчерскую службу и запишите имя принявшего, номер обращения и время. С этого момента идёт отсчёт.
  2. Соберите доказательства и документы: фотографии термометра с датой, видео, показания соседей, квитанции за спорный период и договор управления домом.
  3. Напишите претензию и отправьте так, чтобы осталось подтверждение отправки.
  4. При заливе вызовите оценщика и не выбрасывайте испорченные вещи до осмотра.

Не тяните: акт о причинении ущерба обязаны составить в течение 12 часов с момента обращения в аварийную службу. Позвонили на следующий день — этот срок уже не работает на вас.

Судиться стоит не всегда: если спор идёт о перерасчёте в несколько сотен рублей, проще добиваться его через инспекцию — суд заберёт больше времени и сил, чем принесёт денег.

Стоимость подготовки документов назовём на бесплатной консультации, когда изучим ваш вопрос.

Источники

Позвонить