Продажа доли в квартире: без согласия, через нотариуса и через суд

Квартира досталась двоим, жить вместе не получается. Второй собственник на разговоры не идёт и продавать отказывается. Или наоборот: вы узнали, что соседняя доля ушла постороннему человеку, и у вас в квартире новые жильцы.

Согласие остальных собственников на продажу доли не нужно ни в том, ни в другом случае. Нужно другое — письменно предложить долю им первым и выждать месяц. Нарушили порядок — долю через суд переведут на соседа.

Можно ли продать долю без согласия второго собственника?

Да. Своей долей вы распоряжаетесь сами: продаёте, дарите, завещаете, закладываете — пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса. Спрашивать разрешения не нужно, и запретить вам продажу никто не может.

Путаница идёт от соседнего пункта. По соглашению всех участников распоряжаются самой квартирой — когда её продают целиком, одним договором. Ваша доля — это доля в праве на всю квартиру, а не конкретная комната, и она только ваша.

Одно условие всё же есть, и касается оно возмездных сделок — продажи и мены. Остальные собственники имеют преимущественное право покупки: ту же долю, по той же цене, на тех же условиях (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса, а про мену — пункт 5 той же статьи). При дарении и завещании это правило не работает: там нет цены, которую можно было бы предложить.

Доля после развода делится по своим правилам — про это отдельно написано в статье о разделе имущества супругов. Если квартира досталась нескольким наследникам, доли уже определены, и дальше работают те же правила статьи 250. Как эти доли получают и оформляют — в статье о наследстве без завещания.

Как оформляется продажа доли: что за чем идёт?

Порядок короткий: цена — извещение — месяц — нотариус — регистрация. Каждый шаг оставляет бумагу, и именно ею вы потом докажете, что преимущественное право соседей не трогали.

Сначала определите цену и условия. Дальше письменно известите каждого сособственника: в извещении указывают цену и другие условия продажи, этого требует пункт 2 статьи 250. Одной фразы «продаю свою половину» мало — принимать или отклонять человеку нечего, а значит предложения не было. Продать потом постороннему дешевле тоже нельзя: преимущественное право действует ровно по той цене, за которую доля продаётся.

Надёжнее всего направлять извещение через нотариуса. Он передаёт документы по статье 86 Основ законодательства о нотариате. По просьбе нотариус выдаёт свидетельство о направлении документов адресату — с указанием причин, если передать их не удалось. Сосед не забрал письмо — свидетельство всё равно на руках. На практике его хватает и в самом неудобном случае — когда сособственник давно не живёт по известному адресу: дополнительных попыток его известить суд не требует.

Разместить объявление на сайте вместо писем не выйдет. Такой способ закон разрешает, когда собственников больше двадцати, но для жилых помещений он прямо исключён — часть 4.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ.

Месяц отсчитывается со дня извещения, а не со дня, когда сосед забрал письмо. Если все остальные собственники письменно откажутся от покупки, долю можно продать раньше — конец пункта 2 статьи 250 говорит об этом прямо.

Договор удостоверяет нотариус, и он же не позднее окончания рабочего дня направляет документы на регистрацию в электронном виде — статья 55 Основ о нотариате. Обязанность эта работает, пока стороны сделки не возражают против такой подачи, так что скажите нотариусу сразу: возражений нет. Госпошлина за регистрацию для человека — 4 000 рублей, когда кадастровая стоимость доли не превышает 20 миллионов рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса).

Налог с продажи здесь не разбираем: вопросы о сроке владения и декларации задавайте своей налоговой инспекции.

Обязателен ли нотариус и сколько это стоит?

Да, обязателен. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяет нотариус — часть 1.1 статьи 42 закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Одно исключение работает и для обычной квартиры: нотариус не нужен, когда все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке. То есть квартира уходит целиком и одним договором, просто продавцов несколько. Тогда вам подойдёт обычный договор в простой письменной форме.

«Через МФЦ без нотариуса» не работает как способ сэкономить. МФЦ — это окно приёма документов на регистрацию, а не замена нотариального удостоверения. Через МФЦ подают и нотариальные договоры, только регистрируют их тогда пять рабочих дней вместо трёх.

Нотариус здесь не только заверяет подписи. Он проверяет, действительно ли доля принадлежит продавцу, и нет ли ареста, ипотеки или других препятствий к сделке — статья 55 Основ о нотариате.

Плата у нотариуса складывается из двух частей — статья 22 Основ о нотариате. Федеральный тариф за удостоверение такого договора равен государственной пошлине. Это 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей — подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса. Сверху идёт региональный тариф, его размер устанавливает нотариальная палата вашего региона — спросите точную сумму в конторе заранее.

Как продать долю другому собственнику или родственнику?

Сособственнику вы продаёте долю без извещения остальных. Преимущественное право работает только при продаже постороннему лицу, а он посторонним не является. Нотариус при этом всё равно нужен: исключений для сделок внутри квартиры в законе нет.

С родственником всё зависит от одного: есть ли у него доля в этой же квартире. Брат, который живёт с вами и владеет второй половиной, — сособственник, извещать других не надо. Если же доли у него нет, для закона он посторонний человек: извещение и месяц ожидания обязательны.

Проверить это просто: закажите выписку из реестра недвижимости и посмотрите, числится ли покупатель среди собственников квартиры.

Продать часть своей доли получится не всегда. Дробить доли в жилье запрещено с 1 сентября 2022 года: нельзя, если на кого-то из собственников выйдет меньше шести квадратных метров общей площади — часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса.

Площадь считают по доле: общую площадь квартиры умножают на размер доли, комнаты здесь ни при чём. При 60 метрах одна двенадцатая — это ровно пять метров, и такую сделку не зарегистрируют. Сделки с нарушением этого правила ничтожны: прав они не порождают ни у кого.

Запрет касается именно дробления. Если маленькая доля досталась вам по наследству или при приватизации, правило не применяется — она возникла в силу закона, и продать её целиком можно.

Как продать долю, если среди собственников есть ребёнок?

Нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Правило идёт из пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса. На родителей его распространяет пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса: имуществом ребёнка они распоряжаются по правилам для опекунов.

Разрешение или мотивированный отказ выдают в письменной форме не позднее пятнадцати дней с даты заявления. Так велит часть 3 статьи 21 закона об опеке и попечительстве от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ. Отказ можно оспорить в суде.

Без разрешения сделку просто не примут. Если она всё же прошла, опека обязана пойти в суд и требовать расторжения договора — кроме случая, когда договор заключён к выгоде ребёнка (часть 4 статьи 21). Ребёнок от 14 до 18 лет подписывает договор сам, но нужны письменное согласие родителей (пункт 1 статьи 26 Гражданского кодекса) и всё то же разрешение опеки.

Разрешение опеки нужно, когда доля принадлежит ребёнку. Если ребёнок только прописан, а собственник — вы, согласие опеки спрашивают в одном случае: ребёнок под опекой или остался без родительского попечения, и сделка задевает его права (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса). В остальном это другой вопрос — как выписать человека из квартиры.

Можно ли через суд заставить выкупить долю или продать её?

Требования «обязать человека продать долю» в законе нет. Есть другое: суд может обязать остальных собственников выплатить владельцу доли деньги вместо неё — но только при трёх условиях сразу. Все три названы в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса.

• доля незначительна
• её нельзя реально выделить
• у собственника нет существенного интереса в пользовании квартирой

Размер «незначительной» доли закон не называет — это оценивает суд по конкретному делу и часто назначает экспертизу: без заключения эксперта такой вопрос почти не решают. И одной незначительности мало: если у человека это единственное жильё и он в нём живёт, существенный интерес есть, и деньги вместо доли ему не навяжут. Получив компенсацию, собственник теряет право на долю — пункт 5 той же статьи 252.

Второй путь — выдел доли в натуре по пунктам 2 и 3 статьи 252. Выдел означает, что вам передают изолированную часть дома, равную по размеру и стоимости вашей доле, а право на долю в общем имуществе прекращается. Сделать так можно, только если жильё не пострадает несоразмерно: не ухудшится технически и не появится комнат, в которых нельзя жить. Возможен ли выдел в вашем случае, суд выясняет экспертизой: на практике без заключения эксперта этот вопрос не решают.

Когда выделить долю реально можно, деньги вместо неё не присудят тому, кто против их получения. Так сказано в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 — оно действует в редакции с изменениями 2007 года.

Иначе идёт дело, когда долю продают за долги: кредитор вправе требовать выдела доли должника, а если сособственники её не выкупят — продажи доли с торгов (статья 255 Гражданского кодекса). Это тема со своими правилами.

Долю продали без вас: как перевести покупку на себя?

Три месяца на иск о переводе на вас прав и обязанностей покупателя — пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса. Срок считается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права. Дата самой сделки на отсчёт не влияет. На практике о продаже иногда узнают только тогда, когда в квартире появляются незнакомые жильцы, — с этого дня и отсчитывают три месяца.

Требовать признания договора недействительным бесполезно: у такого нарушения другие последствия. Это прямо сказано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22. Просить нужно именно перевод прав покупателя.

Деньги придётся внести вперёд. Подавая иск, вы кладёте на депозитный счёт при суде сумму, которую покупатель заплатил за долю. Туда же идут пошлины и его необходимые расходы на сделку, а реквизиты счёта дают в самом суде. Без этого суд не увидит, что вы действительно готовы купить.

Выиграли — в решении суда вас заменяют покупателем в договоре и в записи реестра недвижимости, а внесённые деньги получает прежний покупатель.

Три месяца пропущены по уважительной причине — суд может их восстановить по тем же правилам, что и обычный срок исковой давности. Что суд считает уважительной причиной, разобрано в статье про пропущенный срок исковой давности.

Доля в доме с участком: что меняется?

Продать долю в доме можно только вместе с долей в земельном участке под ним. Отдельно, без земли, её не продать — это запрещено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса. В извещении сособственникам называют одну цену: за долю в доме вместе с долей в участке.

Когда участок в аренде, покупатель получает право пользоваться им на тех же условиях и в том же объёме, что были у вас.

После выдела доли в натуре преимущественное право покупки у соседей пропадает: общая долевая собственность прекратилась, делить больше нечего. Свою часть дома вы продаёте кому угодно и никого не извещаете. Сам спор о выделе рассматривает суд по месту нахождения дома, а не по адресу ответчика.

С чего начать, если решили продать долю?

1. Закажите выписку из реестра недвижимости на квартиру. Из неё видно, кто сособственники, какие у кого доли и нет ли на них ареста или ипотеки.
2. Определите цену и запишите условия продажи. Именно их вы предложите сособственникам: продать постороннему дешевле, чем предлагали им, нельзя.
3. Направьте извещение через нотариуса и возьмите свидетельство о направлении документов. Это доказательство не зависит от того, забрал сосед письмо или нет.
4. Отсчитайте месяц со дня извещения — либо соберите письменные отказы всех и не ждите.
5. Проверьте площадь на каждого собственника, если продаёте не всю долю целиком: меньше шести квадратных метров — сделка ничтожна.

Стоимость подготовки документов и полного ведения дела назовём на бесплатной консультации, когда изучим ваш вопрос.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — статьи 246, 250, 252 и 255, а также статьи 26, 37 и 292
• Жилищный кодекс РФ, статья 30 — часть 1.1 о минимальном размере доли в жилье
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — части 1.1, 4 и 4.1 статьи 42, статья 16
• Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I — статьи 22, 55, 86
• Семейный кодекс РФ, статья 60 — имущественные права ребёнка
• Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» — статьи 20 и 21
• Земельный кодекс РФ, статья 35 — переход права на участок вместе с долей в доме
• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 — пункт 14 о переводе прав покупателя
• Постановление Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 № 4 — пункты 1-2, 6, 7, 11 и 12 о спорах между участниками общей собственности на дом
• Налоговый кодекс РФ, статья 333.24 — размеры государственной пошлины за нотариальные действия
• Налоговый кодекс РФ, часть вторая — статья 333.33 о пошлине за государственную регистрацию прав